Almeida' Camargo

O Compromisso de Compra e Venda (CCV) é uma espécie de contrato preliminar da compra do imóvel que traz maior segurança às partes em relação ao negócio realizado. O CCV é uma promessa entre comprador e vendedor. Ambos concordam em entrar num acordo quanto ao imóvel.

Esse contrato, portanto, tem o efeito de vincular comprador e vendedor, sejam eles Pessoas Físicas ou Jurídicas, e levar transparência às cláusulas negociadas; bem como garantir ao comprador e vendedor que sejam respeitados os termos combinados.

Por isso, o CCV é tão importante e precisa ser assinado por todos os envolvidos. Ele é o primeiro documento que se assina ao comprar um imóvel.

No CCV constam: os valores da negociação, as condições acordadas, as penalidades e hipóteses de rescisão, a forma de pagamento escolhida para a compra e o prazo estipulado.

Mas atenção: o CCV não é a Escritura Pública de compra e venda. Os dois são documentos bem diferentes. Enquanto o CCV é um contrato inicial, uma promessa, a Escritura Pública é um documento oficial que transfere a propriedade do imóvel e por isso tem uma força jurídica bem específica.

A assinatura do CCV é a garantia do aceite da sua oferta. Nas próximas etapas, ocorre a concretização de fato da sua compra com a transferência da posse e propriedade.

O contrato de financiamento é um contrato emitido por uma Instituição Financeira no processo de compra e venda.

O contrato determina uma operação (o financiamento) em que a parte financiadora (banco) fornece recursos para que outra parte (comprador) possa executar algum investimento específico previamente acordado (compra do imóvel).

Diferentemente de empréstimo, os recursos do financiamento devem ser investidos conforme consta no contrato de financiamento.

No contrato de financiamento constará todas as condições aprovadas, o período da contratação, o número de prestações, os valores liberados etc.

Importante também ressaltar que o contrato de financiamento é um documento com força de escritura pública. Ou seja, a partir da sua assinatura, ele é registrado junto ao Cartório competente para atualização da matrícula do imóvel.

A matrícula do imóvel é um tipo de identificação jurídica, diferente da escritura de compra e venda, que é um documento de transferência de propriedade do imóvel. É como se fosse a certidão de nascimento do imóvel, que descreve localização, metragem etc., e registra todas as transações e ocorrências envolvendo aquele determinado imóvel.

Uma das suas finalidades é certificar a propriedade daquele imóvel. É o documento que prova que uma pessoa é proprietária do imóvel nela especificado.

No processo de compra e venda, a matrícula é um documento muito importante para formalizar a transferência de propriedade entre vendedor e comprador.

É importante ressaltar que a maioria dos imóveis devem possuir esse documento, que fica arquivado perante o Registro de Imóveis competente, que é determinado pela localização do imóvel. É esse cartório que ficará como responsável pelos registros e averbações constantes da matrícula. Este documento deverá estar atualizado para que o processo de venda ocorra normalmente.

O Registro é o ato de declarar quem é o proprietário formal e legal do imóvel e, ainda, se a propriedade deste bem está sendo transmitida para outra pessoa. Quem realiza este ato é o Cartório de Registro de Imóveis e, no caso de Compra e Venda um destes dois documentos são registrados: Escritura Pública de Compra e Venda ou Contrato de Financiamento do imóvel.

O Registro será feito somente após a lavratura da escritura pública ou assinatura do contrato de financiamento. Portanto, tendo feito isto, o comprador deverá encaminhar a transferência da escritura, juntamente com a guia e comprovante de pagamento do ITBI, para o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel, para que seja feito o registro.

Os bairros da cidade de São Paulo estão agrupados por subdistrito. Cada um dos dezoito Oficiais de Registro de Imóveis da Capital é responsável por dois ou mais subdistritos. O seu imóvel é registrado sempre no cartório que atende ao subdistrito onde ele se localiza.

As despesas com registro de imóveis podem variar de acordo com o valor do imóvel.

A Escritura Pública é um documento elaborado pelo Cartório de Notas, e que comprova um contrato ou ato jurídico firmado na presença de duas testemunhas. No momento da emissão da escritura em cartório, dois valores serão cobrados do comprador: o valor do serviço do próprio cartório o ITBI.

A escritura é necessária apenas no caso de compra à vista. Ela leva cerca de 3 dias úteis para ficar pronta (a depender da disponibilidade da agenda do Cartório de Notas). No caso de compra financiada, o contrato de financiamento bancário equivale a escritura e o prazo será determinado pela Instituição Financeira escolhida pelo comprador.

O que é averbação de imóvel?

Averbar um imóvel significa anotar alguma informação na matrícula do Imóvel. Ou seja, fazer constar do seu Registro em Cartório todas as modificações que ocorreram ao longo do tempo, de qualquer natureza.

A averbação do imóvel, que é realizada na matrícula, tem a finalidade de deixar públicas todas as informações secundárias e acessórias sobre a situação do imóvel que podem ter efeitos jurídicos.

São exemplos de fatos que devem ser averbados na matrícula do imóvel:

• Mudança de nome e numeração dos prédios

• Alteração do nome do proprietário por casamento

As averbações formam assim todo o histórico do imóvel. E é diferente do Registro, que tem a finalidade de declarar quem é o verdadeiro proprietário daquele imóvel.

ITBI é uma sigla que significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que deve ser pago pelo comprador quando ocorre uma transferência imobiliária.

Assim, o cálculo do imposto pode variar conforme a Prefeitura e o seu valor é cobrado diretamente pela administração pública. Cada prefeitura estipula um prazo máximo para emissão e pagamento da guia de ITBI. Atenção para o vencimento do boleto, pois o atraso no pagamento gera multa e encargos. A emissão da guia de ITBI pode ser realizada pelo comprador no site da sua prefeitura.

Por ser um tributo, a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu pagamento, sem essa confirmação o cartório não fará a transferência de propriedade e a documentação não é liberada.

A avaliação do imóvel e o laudo de engenharia garantem a existência e a integridade do imóvel que será dado como garantia ao banco no caso de um financiamento bancário, além de conferir suas características (residencial ou comercial), padrão de acabamento e informações da região. Por fim, também estabelece um valor de mercado para o imóvel.

Assim, para definir o valor de um imóvel, os bancos utilizam o Laudo de Avaliação de Imóvel, que é realizado por um perito ou engenheiro indicado para realizar a vistoria.

Para a realização da avaliação do imóvel os bancos cobram uma taxa de vistoria. O valor da taxa pode variar entre os bancos, mas são sempre desembolsados pelo comprador.

Os itens mais valorizados para interessados em comprar um imóvel são: Localização, estado de conservação, vagas de garagem, número de suítes/quartos, valor do condomínio, tamanho dos cômodos e áreas de lazer do condomínio.